Я владелец самостроя. Можно ли его узаконить?

Циан.Журнал рассказывает: как быть, если ваш дом неожиданно оказался самостроем.

Самострои — яркий симптом извечного на Руси заболевания под названием «авось»: застройщики надеются, что допущенные при строительстве нарушения — намеренные или случайные — не будут замечены. С недавних пор власти лечат это заболевание кардинальной терапией — сносом.

Эпоха большой «самостройки»

Термин «самострой» народный. В статье 222 Гражданского кодекса РФ, регулирующей это явление, говорится о самовольных постройках. Но народ изобрел собственное обозначение, причем изначально под ним подразумевались многочисленные ларьки и торговые палатки, попавшие под раздачу в «ночь длинных ковшей».

На протяжении последних нескольких лет столичные власти методично сносили постройки, которые классифицировали как самовольные. Чаще всего в список под снос попадали точки, предназначенные для ведения малого бизнеса. Демонтаж далеко не всегда проводился с соблюдением всех юридических норм, так что в итоге снискал скорее дурную славу.

По всей видимости, теперь власти взялись за жилой самострой. В 2020 году большинство самовольных построек будут искать при помощи квадрокоптеров, как заявил ранее заместитель мэра столицы по экономической политике и имущественно-земельным отношениям Владимир Ефимов. По его словам, таким образом удастся выявить до 90% подлежащих сносу строений.

Чиновник подчеркнул, что в прошлом году был организован центр по выявлению и сносу самостроев, а с 1 января 2020 года заработал Единый реестр самовольных построек.

Сейчас ответственная за выявление нарушителей Госинспекция по недвижимости имеет пять устройств поиска, но в ближайшем будущем получит еще 20. Глава ведомства Владислав Овчинский уверен, что теперь, когда за самострои взялись основательно, возводить такие объекты стало невыгодно: штрафы слишком уж высоки — средний размер достигает 3,3 млн рублей.

Сносы уже начались, причем весьма громкие. Так, в список на снос попал апарт-комплекс Loft River, расположенный на берегу Сходни в Покровском-Стрешневе в парке Москворецкий. Комплекс появился на месте складов без разрешительной документации, причем застройщик (компания Ler Group) даже не пытался легализовать стройку.

В декабре 2019 года Тушинский районный суд, куда обратилась столичная природоохранная прокуратура, обязал застройщика демонтировать здание. Теперь Ler Group придется в течение трех месяцев снести свой элитный комплекс, который, к слову, состоит из двух четырехэтажных жилых домов.

Еще один пример — элитный поселок таунхаусов «Берег столицы», расположенный в Серебряном Бору. Его, как недавно писал активист, юрист и блогер Иван Ежиков, постепенно начинают демонтировать, о чем сообщили в префектуре СЗАО.

Причина проста: застройщик (компания «Виртус-Р», дочернее предприятие девелопера «Ташир») построил элитный поселок под видом спортивного объекта.

При этом здания находятся в охранной зоне особо охраняемой природной территории «Памятник природы “Серебряный Бор”».

Куда смотреть?

Коммерческие объекты и крупные жилые комплексы — это одна история, а собственный дом, который рискует получить этот обидный статус, — совсем другое дело.

Руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор поясняет, что в контексте жилья самостроем или самовольной постройкой называется возведение сооружения без разрешения на строительство или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Также постройка считается самовольной, если она расположена на земле, не предназначенной для строительства. Об этом будет свидетельствовать вид разрешенного использования земельного участка.

виды разрешенного использования

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства перечислены в статье 37 Градостроительного кодекса РФ. Далеко не все из них касаются простых граждан — физлиц, которые решили построить что-то свое. Чаще всего такие люди сталкиваются с жилыми и сельскохозяйственными зонами, участки которых допустимо оформить в собственность.

Есть три основных вида разрешенного использования: ДНП (дачная застройка), ЛПХ (личное подсобное хозяйство) и ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Самый распространенный вид строительства, сталкивающийся с нарушениями от физлиц, — ИЖС.

Кроме того, перечень видов разрешенного использования для каждой территориальной зоны содержится в Градостроительном регламенте, указывают специалисты Росреестра. Эти виды устанавливаются согласно классификатору, утвержденному приказом Минэкономразвития России № 540 от 1 сентября 2014 года.

Как узаконить самострой

«Любое строительство должно быть согласовано с рядом контролирующих организаций. Цель всех этих согласований — подтвердить соответствие постройки нормам безопасности», — говорит Александр Моор, обращая внимание, что при необходимости самострой можно узаконить (хотя и не всегда).

Главное условие — приведение объекта в соответствие, отмечает эксперт. Для этого придется согласовать и обсудить с администрацией муниципалитета, реально ли объект, который был возведен с нарушениями, привести в соответствие законодательным и техническим нормам. В частности, следует обратиться в управление Росреестра для внесения в ЕГРН сведений об изменении вида разрешенного использования.

При положительном результате с администрацией заключается мировое соглашение и разрабатывается дорожная карта по исполнению поставленных условий, которые нужны для легализации объекта самовольного строительства.

Для изменения условно разрешенного вида использования сперва надо оформить разрешение на новый условно разрешенный вид использования земельного участка. Начать стоит с подачи заявления муниципальным властям (например, в комиссию по подготовке правил землепользования и застройки муниципального образования) — в МФЦ или на портале госуслуг. Там же есть и шаблон заявления. Также заранее необходимо подготовить пакет документов. Он различается в зависимости от ситуации: к примеру, согласие собственника участка на изменение вида разрешенного использования может пригодиться, а в некоторых случаях — нет.

Это незаконно!

В Росреестре уточняют, что узаконить самовольную постройку получится далеко не всегда. Если вы хотите изменить вид использования на не предусмотренный Градостроительным регламентом, следует обратиться в спецкомиссию, которая вправе изменить Правила землепользования и застройки. Но в ряде обстоятельств это сделать нельзя:

    по требованию арендатора — если договор аренды участка, который находится в государственной (муниципальной) собственности, заключен на торгах;если участок предоставлен арендатору для определенного вида использования;если Градостроительный регламент, Правила землепользования и застройки установили для запрашиваемого вида использования предельные размеры и параметры, которые «не позволяют осуществлять деятельность согласно этому виду разрешенного использования».

Авось да небось

«Если не придерживаться установленных законом требований, то помимо штрафа владельцу могут вынести предписание о сносе, — комментирует Александр Моор. — Также будут установлены существенные ограничения в праве распоряжения недвижимостью: ее невозможно продать или распорядиться иным образом, не имея при этом необходимых документов».

Когда самовольное строительство признано опасным для проживания людей, с риском для здоровья других граждан либо объект нарушает права, собственника заставят снести строение в принудительном порядке, напоминает эксперт.

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов 

Источник: cian.ru

Вы можете оставить комментарий, или ссылку на Ваш сайт.

Оставить комментарий

Вы должны быть авторизованы, чтобы разместить комментарий.