Григорий Полторак: «Хочется кричать: «У вас жизнь проходит! Живите сегодня!»

Почему не надо ждать падения цен на жилье, чем опасна приватизация и почему Закон о регулировании риэлторской деятельности не нужен чиновникам, – мы поговорили с президентом группы компаний «БЕСТ-недвижимость» Григорием Полтораком.

«Рынок аренды до сих пор серый в чёрную полосочку»

– Григорий Витальевич, российский рынок недвижимости за неполных 30 лет прошел путь, на который другие страны потратили столетия. В чем плюсы и минусы такого быстрого развития?

– Главный плюс, наверное, состоит в том, что мы имели возможность воспользоваться чужим опытом, чужими шишками и граблями. Раньше моя жизнь была связана с компьютерами, программированием, вычислительной техникой, и я наблюдал переход от таких монстров, как ЕС ЭВМ и IBM, к персональным компьютерам. В России это произошло за пару лет. Когда я в 1990 г. побывал в США, для меня стало огромным удивлением, что там этот процесс перехода идет гораздо медленнее, потому что существовал огромный парк таких компьютеров, гигантское количество программного обеспечения. У нас этого груза не было, поэтому мы смогли быстро перестроиться и вырваться вперед. 

С рынком недвижимости примерно также. Не могу сказать, что мы вырвались вперед настолько, что обогнали страны, где рынок недвижимости существует сотни лет, но продвинулись очень серьезно, в том числе благодаря иностранному опыту и помощи наших зарубежных коллег. 

Сознание людей не поменялось так быстро, и это естественно. Для того, чтобы принять происходящие обновления, должно смениться поколение, а лучше два. У нас люди пока не осознали, что все нужно делать по правилам, все должно быть в соответствии с законом. Рынок аренды, например, до сих пор не то, что серый, он – серый в чёрную полосочку. 

Арендодатели не очень любят заключать договоры, большинство не платит налоги, не разбирается в том, каковы права и обязанности сторон. 

В этом плане сознательность меняется медленно, и это минус. 

За неполные 30 лет существования рынка недвижимости в России законодательно многое поменялось, а вот экономика все-таки отстает, у нас нет значительного рывка вперед ни по ее развитию, ни по росту доходов граждан. Несмотря на развитие ипотеки, у рядовых граждан невысокие доходы, и многие не могут позволить себе купить жилье. 

Еще один минус – за годы социалистического развития наши граждане отвыкли от частной собственности. И когда частная собственность на жилье приобрела законный статус, сработал эффект маятника.

Приобретение жилья в собственность стало едва ли не главной целью жизни россиянина. 

Думаю, что на сегодняшний день в России самая высокая доля частной собственности в жилом фонде по сравнению с другими странами. Однако у новоявленных собственников не успело в полной мере сформироваться чувство ответственности за собственность. Отсюда и разные проблемы, например, с капитальным ремонтом в многоквартирных домах: сообщество жильцов очень разнородное, трудно мобилизовать большинство собственников дома для решения серьёзных вопросов.

«Меняю машину на квартиру»

– Как изменились функции риэлтора за 30 лет? Что сегодня ждет от него покупатель?

–Услуга риэлтора радикально поменялась за последние, я бы сказал, 40 лет. Ведь в советское время эта профессия тоже существовала, только нелегально. 

Помните фильм «По семейным обстоятельствам»: «Квартира – это тётя. Метраж – возраст. Сколько лет вашей тёте?».

На первой лекции в кадровой школе нашей компании я рассказываю новичкам, как эволюционировала услуга риэлтора. В 80-е годы прошлого века основным мотиватором обращения к профессионалам был страх перед нарушением закона. 

После 1991 года все изменилось, агенты по недвижимости стали оказывать свои услуги легально, и их ключевым преимуществом было то, что они владели информацией. Люди не имели представления о денежной стоимости своего жилья, потому что по сути рынка не было. 

Я помню, как меня спрашивали знакомые: $5000 за двухкомнатную квартиру – это не очень дорого? 

В газетах были объявления типа «Меняю машину на квартиру», причем имелся ввиду не «Мерседес», а «Жигули», какая-нибудь «пятерочка» – «шестерочка». 

Риэлторы были людьми, которые накапливали информацию о том, какая квартира сколько стоит, что можно, а чего нельзя. 

С середины 90-х годов ситуация меняется, появляются первые газеты и журналы с объявлениями о продаже недвижимости, граждане могут сами получить представление о стоимости недвижимости, и главной задачей риэлтора становятся правильные коммуникации, умение наладить отношения с ключевыми фигурами рынка недвижимости – нотариусами, чиновниками – с тем, чтобы быстро осуществить приватизацию, вовремя попасть к нотариусу (в то время это было сложно), обеспечить взаиморасчеты. Фактор времени очень важен для рынка недвижимости, если у вас есть покупатель, который готов приобрести квартиру, и вдруг оказывается, что нужно месяц ждать в какой-то очереди, сделка срывается. Поэтому главной ценностью стала коммуникативная функция.

Рынок набирает обороты, становится легко попасть на прием к чиновникам, осуществляющим приватизацию, к нотариусу, и на первый план выходит другая ценность: безопасность. 

На рынке много проблемных сделок из-за быстрой смены законодательства, люди иногда теряют приобретенные квартиры. 

Приходит понимание, что нужно тщательно проверять документы, исследовать законность перехода права собственности, правильно организовывать взаиморасчёты. 

В первом десятилетии 2000-х ценность снова смещается, законодательство по обороту недвижимости стабилизируется, появляется ЕГРП (Единый государственный реестр прав), банки начинают активно предоставлять услуги наличных расчетов через банковские ячейки. Риэлторы выдвигают новую ключевую ценность – обеспечение гарантий: если что-то непредвиденное всё же случится, покупатель получит деньги или другую квартиру такого же качества. 

Но и эта ценность закономерно переходит к страховым компаниям, акцент риэлторской деятельности смещается в сторону грамотной аналитики, консалтинга и правильно организованного маркетинга недвижимости. 

И, конечно, важнейшей составляющей услуги риэлтора остается экономия времени своего клиента. Продавать (или покупать) жильё может научиться каждый. Я ни в коей мере не поддерживаю тех, кто говорит, что продажа недвижимости –уникальная компетенция. 

Продать недвижимость — это гораздо проще, чем слетать в космос. но требует затрат времени, сил, специальных знаний и денежных вложений. 

Дело ведь серьёзное, ответственное. Ошибки при совершении сделки с недвижимостью дорого стоят, порой могут круто повлиять на судьбу всей семьи. Поэтому обращаться за помощью (услугой) к профессионалам – риэлторам вполне разумно. 

«Клиент переоценивает свое знание рынка»

Что можно сказать о покупательской грамотности: насколько она выросла по сравнению с 90-ми? Расскажите о наиболее типичных ошибках современных покупателей/продавцов недвижимости.

– Покупательская грамотность очень выросла. До такой степени, что порой клиент переоценивает свое знание рынка. Понять, сколько стоит квартира, можно просто заглянув в ЦИАН, думают люди. Создается впечатление, что все очень просто. А это не так. 

К сожалению, за все это время люди не научились выстраивать для своей жизни графики, в которых одна ось – время, а другая – деньги. Меня ставит в тупик вопрос: «Что там на рынке происходит? Надо покупать квартиру или подождать?». Спрашиваю, зачем нужна квартира. Оказывается, что сын женился, все живут вместе. Тесно, некомфортно. 

Какая для вас разница, что случится за два года с ценами, вырастут они на 5%, или упадут? Это как-то повлияет на решение проблемы? 

Понимание того, что время только уходит, его нельзя вернуть, у людей, как правило, отсутствует. Хочется кричать: «У вас жизнь проходит! Живите сегодня!»

Еще одна проблема характерна для рынка аренды: собственники по принципу «моя корова лучше» назначают арендную плату выше рынка и говорят, что будут ждать того арендатора, который на нее согласится. И никто не задумывается о том, что один месяц простоя – это 8% годового дохода от сдачи жилья в аренду. А ведь квартиру нужно еще содержать. Оплачивать коммунальные расходы. Может быть, имеет смысл привести цену в соответствие с рынком и сдать квартиру в течение трех дней, нежели ждать до поседения, пока не найдется добрый арендатор?

«Кажется, что законодатели не заинтересованы в регулировании рынка недвижимости»

Работая в РГР, вы активно выступаете за введение профессиональных стандартов для риэлторов и участвовали в разработке концепции закона о регулировании риэлторской деятельности. Почему так долго решается этот вопрос?

– Нельзя сказать, что дело стоит на месте. Этим летом Национальный совет по профессиональным квалификациям при Президенте РФ утвердил профессиональные стандарты специалиста по операциям с недвижимостью. Документ пока не утвержден приказами Минтруда и Минюста, но думаю, что это произойдет до конца года.

Проблема в том, что этот стандарт – добровольный, остается на усмотрение работодателя. Когда документ будет опубликован официально, любой руководитель агентства недвижимости сможет на основании того, что сотрудник не прошел процедуру оценки квалификации, отказать ему в приёме на работу.

К сожалению, профессия риэлтора пока не пользуется большой популярностью, и очередей из соискателей мы не наблюдаем. 

Поэтому предположение о том, что руководители будут предъявлять к соискателям такие требования, честно говоря, выглядит сомнительно. Приходится работать с тем человеческим материалом, который есть. Конечно, правильные агентства проводят обучение сотрудников, в том числе и с учетом стандартов. Более того, профессиональные объединения принимают серьёзные решения, направленные на рост квалификации специалистов. В частности, этим летом на ежегодном съезде Российской гильдии риэлторов было принято решение о 100% сертификации компаний и аттестации работающих в них специалистов. Компании, которые вовремя не провели эти процедуры, будут исключены из РГР.

Конечно, процесс идет медленно. Напомню, что первые профстандарты РГР утвердила еще в 2002 г. Потребовалось 17 лет, чтобы они дозрели до уровня государственного признания. Такое впечатление, что законодатели, несмотря на декларации, не слишком заинтересованы в регулировании рынка недвижимости. Было несколько проектов закона о регулировании рынка недвижимости, но они провалены, какие-то даже не дошли до обсуждения в Госдуме. 

Позиция законодателя пока такая: регулирование нужно и приемлемо только в том случае, если риэлтор возьмет на себя ответственность за все проблемы, существующие на рынке недвижимости. 

Ответственные участники рынка понимают, что это нереально, так как решение многих проблем от риэлторов просто не зависит.

Вы являетесь экспертом комитета по собственности Государственной Думы ФС РФ. Какими вопросами приходится заниматься в рамках этой должности?

– Уже не являюсь. Не потому, что уволили или отстранили. Просто не вижу в этом сегодня реального смысла. Однажды в коридорах Госдумы уважаемый депутат задал мне вопрос: если новостройка, в которой квартиру продавал риэлтор, не будет достроена, риэлтор возместит стоимость квартиры покупателю? Я попытался объяснить, что риэлтор не финансирует проект, не ведет строительство дома, он только оказывает услугу по подбору объекта и оформлению сделки. Есть застройщик, существуют надзорные органы, которые должны контролировать строительство. Тогда депутат говорит: «А зачем тогда нужен закон о риэлторской деятельности?».

Если бы суть закона сводилась к тому, чтобы найти козла отпущения, он давно был бы принят. 

Только такой закон не нужен профессиональным участникам. Поэтому закона и нет пока. Честно говоря, и в профессиональном сообществе нет однозначной позиции по данному вопросу. Кому-то нравится, что нет государственного регулирования – свобода, делаем, что хотим. В результате происходит то, что недобросовестные участники рынка портят репутацию добросовестным, падает престиж профессии.

Все вопросы, которые касаются рынка недвижимости, попадают в сферу внимания РГР, мы внимательно всё обсуждаем, анализируем, даем свои отзывы, доводим до законодателей. К сожалению, реакция очень медленная.

Например, в 2005 году кавалерийским наскоком был принят ФЗ-214. Уже тогда профессиональное сообщество выражало озабоченность по поводу того, что это непродуманный документ, который создаст большие проблемы. В 2006 году я выступал в Совете Федерации по этому поводу. 

Услышал вопрос: «А что там в Китае? Есть обманутые дольщики?» Я ответил, что их нет, потому что там нет ФЗ-214, в Китае продают то, что уже построено, а не то, что предполагается построить. 

В итоге потребовалось 14 лет, чтобы радикально изменённый закон стал нормальным инструментом. А сколько людей пострадало за это время?

стройнадзор был часто формальным, чиновники просто «съедали» чужие деньги, но реально не контролировали процесс строительства, не защищали интересы дольщиков-покупателей. 

Такой контроль, который только лишь фиксирует, что стройка стала проблемной, а дольщики – обманутыми, никому не нужен. Это все равно, как если бы врачи понимали своё предназначение единственно как констатацию факта смерти пациента.

Обратите внимание на то, что происходит сегодня в Сочи: там сносят дома, квартиры в которых люди законно купили, что подтверждено договорами, зарегистрированными государственным органом, а им теперь говорят, что дом был построен незаконно. А почему дом был построено незаконно? Были чиновники, которые обязаны контролировать строительство, могли, по крайней мере, не регистрировать такие сделки. Но они этого не сделали. 

Чиновники не наказаны, а пострадали невиновные граждане. 

Надеюсь, что с вступлением в силу этим летом поправок в ФЗ-214 и переходом на проектное финансирование с применением эскроу-счетов, таких проблем уже не будет.

«Для чиновника гораздо проще запретить, чем разрешить»

Какие современные законы, на ваш взгляд, являются «лишними» и затрудняют проведение сделок?

– Самая большая проблема, на мой взгляд, заключается в том, что у нас бессрочно продлили приватизацию. 

Многие считают, что приватизация – благо, но на самом деле для рынка это – неизлечимый нарыв. 

Дело в том, что процесс приватизации плохо регулируем, возникновение права собственности при приватизации основано на регистрации по месту жительства. А здесь – очень широкое поле для возможных махинаций и мошеннических действий. До тех пор, пока регистрация по месту жительства будет сохраняться как основание возникновения права собственности, на рынке недвижимости будут возникать проблемные сделки.

Мы на практике сталкиваемся со случаями, когда кто-то подал иск о том, что с кем-то сожительствовал, и на этом основании имел право зарегистрироваться в квартире, а следовательно, участвовать в приватизации. Возникает новый собственник, которого не было на момент продажи квартиры. Квартиру уже купили новые собственники, и вдруг откуда ни возьмись возникает посторонний человек, который имеет право жить в ней.

Есть еще проблемы, связанные с несовершеннолетними собственниками. Органы опеки и попечительства, по идее, выполняют очень важные и правильные функции охраны интересов несовершеннолетних, но на практике выходит так, будто они заботятся о детях гораздо больше и лучше, чем их родители. Конечно, есть отдельные граждане, которые не думают о благе своих детей, но это не вся страна, не большинство. 

В результате от чрезмерной охраны интересов детей страдают часто те родители, кто как раз хочет детям лучшего.

Для чиновника гораздо проще запретить, чем разрешить: если разрешит, то будет за это отвечать, а если откажет, ему ничего за это не будет, возможно, даже похвалят за бдительность. Например, органы опеки могут решить, что при продаже одной квартиры и покупке другой ребенок, хотя и получает больше квадратных метров, но оказывается дальше от центра, и на этом основании — отказать. Или, например, ребенок страдает в городе от аллергии, и родители хотят переехать в пригород или в другой регион, им могут отказать: ребенку будет хуже вдали от столицы.

«Такое впечатление, что у нас началась шпиономания»

К сожалению, многие наши законы, в том числе и принимаемые сейчас, не имеют логичного объяснения. К примеру, год назад был принят закон, обязывающий всех владельцев недвижимости, сдающих жилье иностранцам, регистрировать их в миграционных органах, следить за тем, когда они приезжают и уезжают и сообщать об этом по утверждённым формам. За нарушение – серьёзный штраф. Такое впечатление, что у нас началась шпиономания. 

Трудно представить, что таким образом можно ловить иностранных шпионов.

Все сделки с недвижимостью подлежат контролю со стороны Росфинмониторинга. Все агентства недвижимости обязаны сообщать в Росфинмониторинг обо всех сделках стоимостью свыше 3 млн руб. У этой финансовой службы есть чрезвычайно важная общественная функция по выявлению и предотвращению операций по отмыванию денег и по финансированию терроризма. Но действующий порядок создаёт значительные избыточные издержки легальным операторам рынка недвижимости, ставя их в неравное положение с бесконтрольно действующими нелегальными частными посредниками. Было бы целесообразно получать основной объём информации в электронной форме непосредственно из ЕГРН по каналам межведомственного взаимодействия, сосредоточив основное внимание риэлторов на выявлении подозрительных сделок с точки зрения отмывания денежных средств и финансирования терроризма.

На сайтах большинства интернет-порталов и агрегаторов много фейковых объявлений (о несуществующих объектах либо по заниженной цене). Конечно, профессионалам такие объявления сразу заметны, но рядового покупателя они вводят в заблуждение. Неплохо было бы очистить сайты от таких объявлений.

«Плотность населения возрастает в 4 раза» 

Как, на ваш взгляд, программа реновации может повлиять на плотность застройки и привлекательность того или иного района?

– Москва быстро меняется, город становится краше, комфортнее, изменения видны невооруженным глазом. Что касается привлекательности того или иного района, здесь есть и плюсы, и минусы. Буквально вчера я проехал по Рублевскому шоссе в Москве от Кутузовского до МКАД. Какие красивые дома стоят по левой стороне на месте бывших пятиэтажек! Современная архитектура, дизайн, благоустройство – это плюсы. Но на месте пятиэтажек строят 20-25-этажные дома, плотность населения возрастает, как минимум, в 4 раза.

Есть и такая несправедливость в реновации, на мой взгляд: в основе финансирования этой программы – бюджет Москвы, в том числе, деньги налогоплательщиков. 

Но кто-то получает новое качественное жилье бесплатно, а кто-то – ничего не получает. 

Это – как новая «приватизация».

«Люди просят продать их недвижимость за рубежом» 

«Бест-недвижимость» активно работает с зарубежной недвижимостью. Какие страны и почему сегодня больше всего привлекают российского покупателя? 

– Нужно отметить, что покупательский спрос в сегменте зарубежной недвижимости упал. Более того, многие российские граждане, которые ранее приобрели недвижимость за границей, задумываются о том, чтобы ее продать. Это связано с тем, что большинство граждан приобретало дом в другой стране для того, чтобы там отдыхать, а не проживать постоянно. 

Но ездить 10 лет подряд в одно и то же место надоедает. 

А недвижимость нужно содержать круглый год, и это немалые деньги. У нас немало обращений от людей, которые когда-то покупали с нашей помощью недвижимость за рубежом, а сейчас хотят её продать. Не способствует инвестированию в зарубежную недвижимость и высокий курс основных иностранных валют по отношению к рублю.

Буквально 10 лет назад в Испании можно было купить замечательную квартиру с видом на море, с двумя спальнями, установленной кухней по цене 1000 евро за кв. м. Евро тогда стоил 35 рублей. Я шутил: надо нашим московским очередникам давать квартиры в Испании: по стоимости получается даже выгоднее. Сейчас евро стоит в два раза больше, да и цены на жилье в Испании подросли.

Раньше побудительным мотивом покупки недвижимости за рубежом был элемент престижа, новизны, ощущения «свободы», сейчас люди становятся более прагматичными, чаще рассматривают варианты краткосрочной аренды зарубежной недвижимости. Кроме того, арендовать дом можно в разных местах: в этом году на одном побережье, в следующем – на другом, а ещё через год можно поехать отдыхать в другую страну.

«Умный дом» в России воспринимается как игрушка» 

Несколько лет назад в компании «Бест» изменилась структура собственности. Кому теперь принадлежит компания?

– У нас группа компаний, их более 20. Когда-то я был руководителем управляющей компании и отвечал за работу более 1000 человек. Это было проблематично: работа риэлторской компании требует серьёзного контроля на месте и оперативной управленческой реакции, а в большой вертикально структурированной компании это очень сложно реализовать, возникают значительные издержки. Мы поняли, что такая система нежизнеспособна и пересмотрели ее структуру. Теперь у каждой компании есть свои руководители и учредители. Сейчас структура нашей деятельности выстроена по франчайзинговой модели. Все компании связаны с административным центром договорными отношениями, все действуют по единым договорам и правилам обслуживания клиентов, компаниям предоставляется доступ к единым сервисам и информационным ресурсам. Теперь основные управленческие решения принимаются на уровне руководителей компаний, это быстрее, качественнее и эффективнее.

Известно, что ваша компания занимается еще и научными разработками, в частности, созданием системы «Умный дом».

– Это совсем другой бизнес, его двигателем является мой сын Сергей, я помогаю ему, руковожу компанией, которая занимается разработкой, импортом и экспортом устройств управления «Умным домом». Вторая компания, которой руководит Сергей, является резидентом Сколково. Ряд устройств мы производим в России (раньше все наши устройства производили на заводах в Германии и в Китае), мы нашли надёжных партнеров среди российских производителей и заводов. 

Кроме поставок на российский рынок экспортируем в Европу, также в США и Австралию. 

Одним из наших серьёзных достижений стала разработка и поставка решения по управлению умным домом по заказу ПАО «Ростелеком», которое по качеству сравнимо с лучшими зарубежными образцами, а порой и превосходит их, при этом доступно по цене и не требует ремонтно-строительных работ при монтаже. Мы очень гордимся этим проектом.

Насколько в России востребована система «Умный дом»?

– Скажу честно: пока спрос на «умный дом» у потребителей в Европе больше, чем в России. Надеюсь, что «Ростелеком» и другие крупные игроки популяризируют «умный дом» и у нас в стране. У наших потребителей сейчас «умный дом» скорее воспринимается как игрушка, а в Европе это компонента, которая позволяет не только создавать комфорт, но и существенно экономить деньги на отоплении и электроэнергии. 

Мой загородный дом полностью оборудован такой системой, и расходы на электричество и газ не больше, чем в квартире. 

Еще интересный факт: устройства «умного дома» позволяют не только управлять ими удаленно, но и контролировать уровень энергопотребления. Можно просто зайти через телефон или компьютер на контролер и посмотреть, где у вас больше расход тепла или электричества, и сделать соответствующие выводы. Например, утеплить окна.

Но умный дом полезен и для риэлторского бизнеса. Например, наймодатель может упростить заселение, повысить уровень комфорта клиента и в то же время обезопасить своё жильё благодаря датчикам протечки и дыма. Особенно это актуально для краткосрочной аренды квартир.

Какая из функций «умного дома» вам больше нравится?

– В субботу я был в гостях у сына, увидел, как интегрировали в систему управления «умный дом» голосового помощника Яндекса «Алису». Сын показал, как это работает на практике. После фразы «Алиса, покажи кино!» приглушился свет, включился проектор и опустился экран. Это было очень эффектно. А если серьёзно, мне нравится видеть, как новые технологии стремительно проникают в наш быт, становятся общедоступными и делают нашу жизнь комфортнее.

Источник: cian.ru

Вы можете оставить комментарий, или ссылку на Ваш сайт.

Оставить комментарий

Вы должны быть авторизованы, чтобы разместить комментарий.