Денис Заседателев: «В девелопменте результаты твоего труда появляются быстро и остаются надолго»

Генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев рассказал ЦИАН.Журналу о рынке новостроек Петербурга и о том, как городу вернуться на путь развития европейских столиц.

— Насколько выросли цены на первичном рынке Петербурга за последний год?

— Цены за год выросли на 7–10%. Во многом это объясняется тем, что с рынка за последний год ушли объекты с очень низким ценовым предложением. В новых условиях, после перехода на проектное финансирование, продавать ниже себестоимости нельзя. При этом рост цен не был резким: он начался в сентябре прошлого года и плавно продолжался до июля 2019 года, когда произошла стабилизация и стоимости квадратного метра, и спроса: в первом полугодии люди покупали наперед, поэтому в третьем квартале спрос серьезно снизился.

— Разница цен между стартом строительства и финальной стадией сократилась?

— Да, если несколько лет назад она была около 30%, то сейчас около 15% в зависимости от объекта. Раньше большая разница в стоимости была обусловлена высокими рисками покупки на стадии котлована.

Сегодня, когда рынок переходит на эскроу-счета, риски минимальны: проект оценен и застрахован банком — «премия за риск» уже неактуальна.

Нынешняя разница связана со стоимостью денег во времени: если взять учетную ставку Центробанка 7,5%, то за два года строительства объекта как раз получается 15%.

— Летом рынок окончательно перешел на проектное финансирование. Насколько сложным был этот процесс для девелоперов Петербурга и Ленобласти?

— Еще в начале года были серьезные опасения, что с 1 июля отрасль встанет: ни девелоперы, ни банки не успевали так быстро подготовиться к новым правилам. Но в апреле были приняты критерии: если девелопер им соответствовал, он мог довести начатый проект по старой схеме. Это действительно смягчило сложность перехода, регуляторные органы и Петербурга, и Ленобласти сработали очень оперативно, и сомнения не оправдались.

— Вы работаете уже по новым правилам?

— Все проекты, продажи по которым были до 1 июля, мы сохранили на прежних условиях. Но все же подстраховались получением проектного финансирования Сбербанка и ВТБ по проектам и в Янино, и в Гатчине — можем их продавать как по старой схеме, так и по новой. Следующая очередь нашего квартала «Янила» в Янино будем реализовывать уже с применением эскроу-счетов.

— Как переход на эскроу отразился на рынке новостроек Петербурга и области?

— Эти изменения в целом направлены на снижение рисков в строительной отрасли и оздоровление девелопмента. Компании с высокими рисками за последний год покинули отрасль. Несколько лет назад, чтобы стать девелопером, достаточно было иметь земельный участок, причем необязательно в собственности, и получить разрешение на строительство. Это могла быть компания из трех человек, и она открывала продажи, даже не начиная строить. Зачастую объекты не достраивались не по злому умыслу девелопера, а из-за непрофессионального управления бизнесом. В результате возникла проблема обманутых дольщиков.

Сейчас подобных застройщиков просто не осталось: в пригородах и на приграничных территориях объем предложения за последний год сократился на 30–40%. На рынке работают только надежные компании — в этом огромный плюс реформы.

— Большинство проектов «Ленстройтрест» расположены на территории Ленобласти, у границ Петербурга. Чем обусловлен такой выбор локаций?

— Один из наших проектов, «Юттери», находится в Колпино — это территория Петербурга. Также мы запускаем еще нескольких проектов в черте города. Остальные проекты действительно располагаются в Ленобласти и на приграничных к Петербургу территориях.

Дело в том, что в 2011 году, когда была разработана наша философия градостроения ЖИВИ, мы видели наш продукт как проект комплексного освоения территории, комфортный пригород, где удастся реализовать все замыслы.

Мы ожидали, что Петербург пойдет по пути развития крупных европейских городов, где пригород — это уютное малоэтажное жилье. На это мы делали ставки, выбирая локации. Но город пошел по иному пути развития приграничных территорий, и тренд «пригород — это комфортно» так и не сложился. Но наш подход не изменился — мы по-прежнему считаем, что можно и нужно создавать комфортное жилье в пригороде.

— Что помешало Петербургу развиваться по примеру европейских столиц?

— Целый комплекс факторов. В Европе пригород — дорогое жилье, тогда как у нас сложилась практика, что периферия — это дешево: на это восприятие во многом повлияло Мурино. И Мурино, и Девяткино имели все шансы быть удобными пригородами еще несколько лет назад, там шикарная природа, очень красивые места, но то, что с ними случилось, уже не исправить.

— Какая судьба их ждет? Они рискуют превратиться в гетто?

— Эти районы надо насыщать всеми видами инфраструктуры. Социальной и транспортной занимаются власти Ленобласти, но необходима и развлекательная инфраструктура, и места приложения труда. В районе должно быть реализовано несколько функций помимо жилой, чтобы активность была не только утром и вечером, но и в течение всего дня.

К слову, наш самый крупный проект, «Янила», мы реализуем в Янино — пригороде, который не был испорчен: по генплану и правилам землепользования и застройки 12 этажей — максимальная высота домов. Поэтому у Янино есть все шансы стать комфортным.

— Расскажите о философии ЖИВИ: кто ее придумал и в чем она заключается?

— Философия градостроения ЖИВИ была разработана нашим основным акционером Дмитрием Игнатьевым еще в 2011 году. Девелопмент отличается от других сфер бизнеса тем, что результаты твоего труда появляются быстро и остаются надолго. Философия ЖИВИ была разработана на базе исследований европейских урбанистов. Это подход к работе, направленный на создание удобного пригорода. Во всех проектах мы делаем упор на разнообразие, потому что хотим максимально наполнить кварталы содержанием.

— За счет чего создается это разнообразие?

— Любой проект мы начинаем с градостроительной концепции. Мы используем принцип закрытого двора — «двор без машин», но, чтобы его правильно реализовать, он должен быть заложен еще на этапе концепции. Надо предусмотреть, как это будет работать, как люди будут ездить и ходить. Например, в нашем проекте в Колпино нет ни одного сквозного проезда через квартал. Мы стараемся создавать безопасные пути для детей в садик и школу, без пересечения проезжей части. В чистом виде реализовать задуманное получается не всегда, но мы максимально придерживаемся плана.

Всегда продумываем, чем в квартале будут заниматься люди. Речь не только о детских площадках для малышей, ведь в квартале живут и подростки, и студенты, и взрослые люди, в том числе пенсионного возраста, — занятие должно найтись для каждого. Но мало создать инфраструктуру — надо сделать так, чтобы жители ею пользовались. Допустим, мы прокладываем велодорожки — открываем пункт проката велосипедов и роликов за символическую плату.

Благоустраиваем площадки во дворе для взрослой аудитории — проводим мероприятия на свежем воздухе для женщин, мужчин, семей. Закупаем саженцы деревьев — приглашаем жителей на субботники. И люди очень живо откликаются на наши предложения. Например, в Янино «критическая масса» людей, полюбивших такой образ жизни, набрана — они сами инициируют активность внутри квартала.

— Отказ от высоток — тоже часть концепции ЖИВИ?

— Один из основных принципов спокойного и гармоничного проживания — соразмерность здания человеку.

Согласно многочисленным исследованиям, 12 этажей — максимальная высота здания, рядом с которым человеку комфортно. А если в квартале есть разноэтажные дома, они воспринимаются легко и не давят.

Это трудно исчисляемый параметр — «не давит», но очень важный для жителей квартала.

— Насколько сегодня практикуется сотрудничество застройщика с риэлторами? Нужны риэлторы на первичном рынке?

— Исторически сложившееся соотношение 30/70: когда 30% жилья в новостройках покупают через агентства недвижимости, а 70% — напрямую у застройщиков, остается актуальным.

Покупка квартиры — редкая покупка, она совершается один-два раза в жизни, и человеку трудно разобраться в особенностях этого процесса.

Тем более сейчас, когда проекты реализуются сразу по нескольким схемам: старой, промежуточной, новой.

Другой момент — предложений на первичном рынке очень много, и покупателю сложно ориентироваться в потоке рекламы и информации. К тому же бывают сложные по структуре сделки, когда для покупки необходимо продать другую квартиру, добавить маткапитал или субсидию. Во всех этих случаях риэлторы нужны.

— Как меняется реклама и продвижение строящихся объектов? Как вы привлекаете покупателей?

— Строительная отрасль довольно консервативна. Хотя цифровые каналы продвижения позволяют управлять рекламой и таргетировать ее, но без офлайн-поддержки хороших продаж не получить. Работает правило «трех касаний»: покупатель должен получать информацию из разных источников. При этом реально отследить «последнее касание», которое привело покупателя к нам, но почти наверняка, что до этого он не раз слышал о нас из других источников.

Хорошо работает наружная реклама, реклама по радио, в метро и, конечно, в интернете — прямая, баннерная, контекстная, соцсети. Очень активный рабочий канал в нашей компании — повторные покупки и рекомендации: за последние два года у нас существенно выросла доля таких покупателей. Сегодня это 24–25%, по некоторым проектам — до 30%.

— Как вы пришли в этот бизнес, с чего начинали?

— Я начинал свою работу в девелопменте с коммерческой недвижимости, потом работал в складской, индустриальной недвижимости. И только потом пришел в недвижимость жилую. По сравнению с первыми двумя жилищный девелопмент был самым неконкурентным и, скажем так, развивался медленнее остальных. И коммерческий, и складской девелопмент всегда существовали в тех условиях, к которым жилой приходит только сейчас: на проектном финансировании, на оценке банком — и были гораздо профессиональнее, чем жилищное строительство.

— Каким вы видите отдаленное будущее жилого девелопмента? Как будут выглядеть новые городские кварталы?

— Профессионализм в отрасли повысится — это отразится на качестве продукта. Надеюсь, что качественные проекты будут стандартом на рынке. Что касается центра, то большие надежды возлагаю на реновацию серого пояса, потому что это выпадающие из жизни города территории, расположенные в хороших локациях.

Еще один тренд современного девелопмента, который, вероятно, коснется Петербурга, — снижение объема личного транспорта.

Технологии каршеринга стремительно развиваются: люди будут отказываться от личного транспорта, и это приведет к оздоровлению городов.

Что до новых кварталов, то они не будут высокими: во многих районах Петербурга и области уже действует ограничение 40 м — это максимум 13 этажей, поэтому город будет более гармоничным для людей.

Источник: cian.ru

Вы можете оставить комментарий, или ссылку на Ваш сайт.

Оставить комментарий

Вы должны быть авторизованы, чтобы разместить комментарий.