Денис Бабаков: «Мне хотелось бы, чтобы Петербург вышел к воде»

Какие участки в Петербурге будут застраиваться? Будет ли реализована программа реновации? Почему ипотека с нынешними ставками не будет расти? Об этом и многом другом мы поговорили с представителем крупнейшего застройщика северной столицы – советником первого заместителя генерального директора «Группы ЛСР» Денисом Бабаковым.

— Как повлияли на рынок новостроек законодательные нововведения 2018 года?

— Этот год – непростой для рынка. Переход на систему спецсчетов уже привел к банкротству ряда застройщиков: у них не было возможности перекрестного финансирования объектов, и часть своих проектов они не смогли достроить. В первую очередь это касается мелких застройщиков Ленобласти. Что касается дальнейшего перехода на эскроу, то он будет плавным: все же 70% жилья будет достраиваться еще по старым правилам, и ничего катастрофичного для отрасли эта ситуация не представляет, особенно для крупных застройщиков. Да, издержки вырастут, отчасти это спровоцирует некоторый рост цен, но не приведет к коллапсу.

— Переход на эскроу действительно уменьшит тревогу покупателей?

— Я считаю, что тревогу покупателей уже сильно уменьшила система спецсчетов. Это было правильное нововведение, суть которого сводится к тому, что деньги, получаемые по объекту, можно тратить на строительство только этого объекта. Уже эта мера не дает застройщику построить пирамиду и защищает покупателя. Система эскроу, при которой счет замораживается на время строительства, делает взаимодействие застройщика с покупателями и банками более сложным и дорогостоящим, но не дает покупателю большую защиту.

Цены вырастут, но чуть-чуть

— Цены на жилье, как вы считаете, вырастут?

— Это вопрос спроса и предложения в отношении конкретной локации. Если спрос сохраняется на высоком уровне, если у застройщика хороший набор проектов, то цены редко стагнируют. Второе, что влияет на цену, – это издержки девелопера. Схема работы с эскроу достаточно затратна, поэтому на несколько процентов цены по рынку вырастут. Впрочем, и здесь все будет зависеть от каждого проекта в отдельности. В той схеме, которая сейчас презентована ведущими банками, процентная ставка при проектном финансировании может вообще быть почти нулевой в случае быстрой наполняемости эскроу-счетов.

— У вас много ипотечных сделок?

— В сегменте комфорт-класса доля сделок с привлечением ипотеки доходит до 60% при средней 50%. В бизнес-классе – колеблется в диапазоне 25-30%, иногда доходит до 35%. Но сегодняшняя двузначная ставка тяжела для заемщиков. Об этом же говорит и статистика: в апреле выдача ипотеки упала на 31% по сравнению с прошлым годом. Это ощутимый удар по рынку. Сейчас, после июньского снижения Центробанком ключевой ставки, ситуация будет корректироваться. Будет хорошо, если вдобавок государство примет решение субсидировать ставки на первичном рынке, как это уже было несколько лет назад. Тогда этот механизм показал себя очень эффективным.

Последние точки под застройку

— Сегодня активно застраиваются пригороды, окраины, периферия. В центре не осталось места?

— В центре Петербурга есть место, которое видим не только мы, но и ряд других девелоперов – это Петровский остров. Сейчас эта локация активно развивается, мы строим там элитный Neva Haus и планируем еще несколько интересных проектов. Рынок подходит к освоению этой территории в более зрелом состоянии, и это позволит избежать ошибок, допущенных при застройке Крестовского острова, где есть участки, застроенные слишком плотно. В Центральном районе города уже не осталось мест, где можно построить что-то интересное. Последние точки, собственно, мы и застраивали: ЖК «Парадный квартал», ЖК «Русский дом». Сегодня такие крупные объекты в центре уже невозможны.

— Петербург уже имеет опыт реновации, не совсем успешный. Грядет вторая волна реновации, федеральная. Насколько этот проект интересен городским девелоперам?

— Первая волна реновации в Петербурге была недостаточно подготовлена: ни финансовые ресурсы девелопера, ни ресурсы государства, ни законодательство не позволили превратить эту программу в масштабный городской проект. В федеральной программе законодатель декларирует решение ключевых проблем девелоперов – например, проблемы последнего собственника, который отказывается продавать жилье. Только недавно в Екатеринбурге в одном из наших проектов мы выплатили последнему собственнику сумму, которую были готовы заплатить еще два года назад. Все это время шли суды, он жил в бараке, держался за него, занимаясь, по сути, вымогательством, потребительским экстремизмом. Таких историй немало. Вторая проблема девелопера в проекте реновации – невозможность сделать стартовую площадку в существующей застройке без нарушения норм: людей некуда переселять. Если будут решены оба этих вопроса, программа может получиться. Будем объективны: пока мы не имеем результатов реновации в Москве. В Петербурге тоже все начиналось бодро, но опыт показал, что без правовой основы масштабная реновация невозможна.

Покупатель уже не молодеет

— Давайте поговорим о покупателях. Год от года портрет некоего среднего покупателя меняется: он молодеет, его достаток снижается. Каков он сегодня и как будет меняться в дальнейшем?

— Растет доля женщин, в недвижимости массового спроса у нас 57% покупателей – женщины. 62% покупателей состоят в браке и имеют детей. Если говорить о возрасте, то большая часть покупателей, 40%, это люди от 25 до 34 лет, 33% – от 35 до 44 лет. Думаю, эти цифры вряд ли будут в дальнейшем сильно меняться. Тренд на снижение возраста заемщика есть, но он практически достиг предела. Доступная ипотека дала возможность людям покупать недвижимость в более молодом возрасте.

— Какова доля региональных клиентов? Кто они, откуда приезжают?

— Доля региональных покупателей у нас традиционно высока, около 40%. Это прежде всего Мурманская область, откуда идет постоянный миграционный поток, Архангельская область, Республика Коми, ХМАО, ЯНАО. Благодаря активной работе наших региональных партнеров, у нас есть тесные связи с Камчаткой, а в последнее время мы наблюдаем большой поток приезжающих из Челябинска.

— Как вы работаете с региональными покупателями?

— У нас есть региональные партнеры, их уже больше 30 по всей России. Это агентства, которые сотрудничают с нами и бронируют в онлайн-режиме жилье напрямую – тогда, когда им удобно, вне зависимости от разницы во времени. Как результат – большое число удаленных сделок без приезда в Петербург. Активно эта работа началась в 2013 году и почти сразу дала результаты.

Нейросети – это история отдаленного будущего 

— Какие инструменты вы используете для привлечения покупателя?

— Для нас сайт – это, пожалуй, самый важный инструмент продаж. Так или иначе, каждый покупатель оказывается на нашем сайте, там же он узнает о ценах, акциях и бронирует квартиру. Но впервые люди часто узнают о нас из наружной рекламы, а уже потом идут в сеть. Поэтому традиционную рекламу мы тоже используем: наружную, телевидение, которое хорошо работает в регионах. Важно сочетание разных методов донесения информации до покупателя.

— Вы используете современные цифровые методики для изучения спроса, увеличения продаж?

— Используем ретаргетинг, собираем информацию об аудитории, обрабатываем, смотрим, какие элементы сайта работают лучше. Но нейросети, по крайней мере в недвижимости, – это история будущего. Мы консультировались с экспертами, профессионально занимающимися технологиями искусственного интеллекта, и они это подтвердили. Дело в том, что покупка жилья – это самая крупная финансовая сделка в жизни человека. Не только в России: я разговаривал с международными девелоперами, так везде, и в США, и в ОАЭ. И к такой сделке нельзя подходить с позиции технологий, применяемых в продажах FMCG (товаров повседневного спроса).

— Если говорить об архитектуре новых проектов – как совместить современный стиль и богатое архитектурное наследие Петербурга?

— Для этого нужен действительно хороший архитектор и понимание девелопера, что архитектура имеет значение для людей. Это сложный вопрос, поскольку мы знаем множество примеров неприятия новой архитектуры: Дом Зингера в начале XX века очень критиковали. Но всегда можно найти вдохновение в существующих образах и привязать новую архитектуру к ним. Так, например, на фасады нашего проекта Neva Haus, выполненные из современного клинкерного кирпича, большое влияние оказал петербургский стиль конца XIX-начала XX века, когда кирпичный фасад был на пике популярности среди архитекторов и девелоперов.

Петербург сохранит умеренность

— Каким вы видите Петербург будущего? В каком направлении пойдет архитектура новостроек?

— Я не думаю, что будут изобретены новые технологии, которые принципиально изменят облик города. Петербург сохранит архитектурную умеренность. Этажность в новостройках будет чуть ниже, чем сегодня, но мы никогда не уйдем в американскую историю огромных одноэтажных пригородов: опыт показал, что в длительной перспективе такая модель негативно влияет на развитие муниципалитета. Уменьшится и площадь квартир: тренд на уменьшение размера и повышение функциональности жилья есть и у нас, и за рубежом. 

Надеюсь, появится спрос на парковочные места, кладовые и другие удобные дополнения, которые сегодня, в условиях ограниченности средств у покупателей, не пользуются большим спросом. Что касается архитектуры, то широко будут применяться современные материалы для отделки фасадов, позволяющие реализовать больше архитектурных решений. И мне лично хотелось бы, чтобы Петербург вышел к воде: в городе много набережных, занятых производствами. Развитие этих территорий, на мой взгляд, куда больше соответствовало бы духу Петербурга.

Фото: Борис Лясковский, фотосток

Источник: cian.ru

Вы можете оставить комментарий, или ссылку на Ваш сайт.

Оставить комментарий

Вы должны быть авторизованы, чтобы разместить комментарий.