Андрей Хромов: «Подмосковный рынок будет подогревать дешевеющая ипотека»

Где больше рисков для покупателя — на первичном или вторичном рынке жилья, что будет с ценами на квартиры в Подмосковье и куда жаловаться, если вас не устроили услуги брокерской компании? Об этом Циан.Журнал поговорил с Андреем Хромовым, генеральным директором ГК «Кредит-Центр», вице-президентом Российской гильдии риэлторов и Гильдии риэлторов Московской области.

«Наша цель — помочь клиенту решить проблему»

 Андрей Александрович, выступая как-то на заседании РГР, вы сказали, что отзывы о работе риэлтора на сайте агентства не могут служить объективной оценкой его деятельности. Почему?

— Вероятно, имелось в виду, что отзывы на каком-либо сайте оставляют не только клиенты. В случае, когда они написаны реальными людьми, конечно, это важный критерий оценки деятельности риэлтора. Например, на сайте РГР в едином реестре сертифицированных компаний и аттестованных специалистов рынка недвижимости содержатся в том числе и отзывы клиентов.

Работа с ними устроена следующим образом. Клиент оставляет отзыв, который направляется на модерацию: администраторы проверяют, действительно ли он написан реальным покупателем — только после этого его мнение попадает на сайт.

Претензии клиентов отправляются на рассмотрение в региональную ассоциацию риэлторов — в комиссию по спорам.

Когда выясняется, что агентство действительно виновато перед клиентом, комиссия предлагает исправить ошибку. Если клиент после этого снимает свою претензию, отзыв не выкладывается на сайт.

Нас иногда упрекают в том, что мы не публикуем отрицательные мнения. Но у нас просто другая система, она основана на тщательной проверке жалоб потребителей. Ее цель — помочь клиенту решить проблему. Если агентство не хочет удовлетворить справедливую претензию клиента, мы вправе исключить эту риэлторскую компанию из системы сертификации.

Конечно, «отзывы», которые придумывают о своей компании сами риэлторы, на сайте РГР не публикуются. Когда я говорил о том, что отзывы не всегда служат объективной оценкой работы риэлтора, я подразумевал те ресурсы, куда попадают фальсифицированные отзывы, которые используются и как инструмент недобросовестной конкуренции — допустим, чтобы очернить компанию-конкурента.

— Как часто клиенты оставляют отрицательные отзывы о работе риэлторов?

— Нечасто. Сейчас количество отрицательных отзывов об агентствах и риэлторах на сайте РГР составляет 10% от общего количества. В числе типовых — жалобы клиентов, связанные с тем, насколько полно и качественно агентство выполнило свои обязательства.

Например, клиент считает, что сделка не состоялась по вине агентства и требует вернуть аванс (задаток). Или клиент настаивает на уменьшении размера оплаты труда агентства, потому что считает, что оно не выполнило существенную часть своих обязательств. Насколько справедливо то или иное обращение, решают региональные комиссии, которых сейчас в гильдии около 30.

Бывает, что неправ потребитель. В этом случае ему разъясняют, почему претензия необоснованна. В результате рассмотрения таких споров — кейсов, как сейчас модно говорить, мы формируем документ — «Стандарты практики».

Стандарты наряду с контролем и санкциями к их нарушителям составляют основу системы обязательного и добровольного саморегулирования рынка. По моему мнению, это и есть часть работы по формированию цивилизованных отношений на рынке недвижимости.

«Если агентство заботится о своей репутации, оно приложит все усилия, чтобы потребитель не пострадал»

— Год назад РГР приняла решение о 100%-ной сертификации всех агентств недвижимости, входящих в состав РГР. Каковы успехи гильдии в этом направлении?

— Год назад было сертифицировано около 50% агентств, на сегодняшний день мы выполнили поставленную задачу — сертифицировано 100% агентств, входящих в РГР. Также за год на 30% увеличилось количество аттестованных специалистов: было 14 тыс. — стало 18 тыс. человек.

По сути сертификация означает проверку риэлторской компании — соответствуют ли услуги, которые она оказывает, требованиям профессиональных стандартов: работа на основе договора, аттестация сотрудников агентства, страхование профессиональной ответственности, участие в системе досудебного рассмотрения споров.

Последний пункт является ключевым. Сертифицированное агентство должно предоставлять клиентам дополнительную защиту: в нашем случае оно обязано участвовать в рассмотрении претензии потребителя комиссией по спорам.

— Почему покупателю важно обращаться именно к сертифицированному специалисту? Как это поможет отстоять свои права, если, например, после приобретения квартиры появится ее наследник, или хотя бы вернуть деньги?

— Сертифицированное агентство недвижимости при прочих равных обладает дополнительной защитой за счет досудебного рассмотрения споров. Конечно, в большей степени это касается простых случаев, когда с материальной точки зрения удовлетворение спора не превышает размер комиссионного вознаграждения. Что касается риска потери собственности, для этого существует страхование профессиональной ответственности.

Сертифицированные агентства должны быть застрахованы, и потребитель вправе обратиться не только в комиссию по спорам, но и в страховую компанию, которая будет рассматривать этот случай. Если будет установлен факт ненадлежащей профессиональной ответственности, страховая компания выплатит компенсацию — такие случаи у нас были.

Часть агентств недвижимости реализует собственные программы финансовой защиты — они сами гарантируют выплату компенсации своим покупателям.

Один из эффективных способов для покупателя обезопасить себя от подобных рисков — страхование титула. Вообще, если покупатель не виноват и недвижимость приобретена добросовестным образом, его обязано защитить государство — это не компетенция агентства недвижимости. Но агентство, которое заботится о своей репутации, приложит все усилия, чтобы потребитель не пострадал.

«Нужны серьезные катаклизмы, чтобы люди испугались»

— Где больше рисков для покупателя — на первичном или вторичном рынке?

— Риски есть и там и там. Если вспомнить, что на сегодняшний день у нас существует около 200 тыс. обманутых дольщиков, станет понятно, что до недавних пор первичный рынок лидировал по рискам. С введением эскроу-счетов приобретение недвижимости в новостройках становится безопасным — по крайней мере, с точки зрения сохранности денег.

Конечно, есть риск отзыва лицензии у банка, уполномоченного работать с эскроу-счетами. Но государство выбрало надежные банки — с этой стороны покупателям опасаться нечего.

Банки следят за ходом строительства, пусть такой контроль не всегда нравится застройщикам, и это тоже положительный момент. Переход на эскроу-счета реализуется штатно, без паники.

Наше агентство работает на рынке недвижимости уже 25 лет: уверяю, наше население достаточно адаптировано и нужны серьезные катаклизмы, чтобы люди испугались. Как это было, например, после кризиса в 1998 году, когда рынок из долларового превратился в рублевый.

После финансового кризиса в ноябре 2008 года у нас перестали звонить телефоны — так продолжалось несколько месяцев. Рынок недвижимости просто встал. Цены на загородную недвижимость по некоторым сегментам упали в разы. Но к ноябрю 2009 года все восстановилось, рынок опять начал развиваться.

То, что часть покупателей спешила приобрести квартиры до введения эскроу, проявилось в повышенной активности на рынке в конце 2018 — начале 2019 года. Но революционных перемен на рынке не произошло, все идет своим чередом.

— В Москве в 2019 году цены на жилье значительно выросли. По данным аналитического отдела Циан, стоимость 1 кв. м на «вторичке» впервые достигла 200 тыс. рублей. В Московской области ситуация такая же?

— Московскую область нельзя воспринимать как единый рынок недвижимости: она состоит из огромного количества локальных рынков в пределах муниципальных образований — городских округов. Например, город Раменское, где я работаю, — отдельный рынок, со своим ценообразованием, своими особенностями, а в расположенном рядом Жуковском — другая специфика.

Из общих моментов отмечу, что в городах, расположенных ближе к Москве (Люберцы, Красногорск, Реутов, Балашиха, Долгопрудный, Химки), цены на жилье — самые высокие в области. Здесь стоимость квартир составляет 100–120 руб. за 1 кв. м на вторичном рынке.

В среднем Подмосковье, в 30–40 км от МКАД (Раменское, Подольск, Пушкино), цены ниже — 80–90 тыс. руб. за 1 кв. м. В дальнем Подмосковье, на расстоянии 80–100 км от Москвы (Серпухов, Коломна, Орехово-Зуево, Павловский Посад), стоимость недвижимости еще ниже — 60–70 тыс. руб. за «квадрат».

С 2018 года в большинстве муниципальных образований средняя цена предложения показала небольшой рост. Но есть локальные рынки, где произошло незначительное снижение цены. В целом ценовая ситуация на рынке Московской области очень стабильна.

Но были в 2019 году и интересные рыночные особенности. Из-за повышенной активности на вторичном рынке недвижимости с ноября 2018 года по март 2019-го вымылась значительная часть привлекательных вариантов по соотношению «цена/качество». Остались более дорогие и средние по стоимости объекты — возникла иллюзия, что цены выросли.

Если говорить о новостройках, то раньше девелопер начинал проект, и, чтобы привлечь дольщиков, на этапе котлована продавал жилье по цене, которая была значительно ниже средней по рынку. Чем выше стадия строительства, тем дороже становился квадратный метр. В среднем изменение стоимости квартиры в новостройке от котлована до завершения строительства составляло примерно 20%.

Сегодня застройщик вынужден строить на деньги банка, которые он берет под проценты, количество дешевых предложений от застройщика на этапе котлована сократилось. И вновь создалось впечатление, что цены повысились, но просто на рынке остались квартиры с более высокой стоимостью.

В действительности цены подросли по технологическим факторам — это не означает, что вырос спрос. Платежеспособность населения, конечно, немного растет, но не успевает за инфляцией: при росте платежеспособности 0,5–1% в год инфляция увеличивается на 3,5%.

«Спрос на недвижимость будет всегда»

— Каковы ваши прогнозы на 2020 год? Что будет с ценами на квартиры в Московской области?

— Переход на эскроу-счета способен привести к тому, что небольших и средних девелоперов на рынке недвижимости станет меньше. Но это предположение, а что будет на самом деле — жизнь покажет. Одним из факторов, влияющих на сдерживание цен, является конкуренция. Если число игроков сократится — уменьшится и предложение. Соответственно, не будет оснований для снижения цен.

Такое может произойти только в двух случаях: все, кому нужно, купили квартиры либо доходы населения упали настолько, что денег хватает только на еду. Надеюсь, что ни то, ни другое нам не грозит.

У людей есть потребность съезжаться, разъезжаться, приобретать новое жилье, поэтому спрос на недвижимость будет всегда. Аналитики полагают, что на квартиры в новостройках реален небольшой рост цен.

Стоимость квартир, в отличие от новой модели айфона, которая везде будет одинаковой, зависит в том числе и от локации. Там, где переизбыток заложенных ранее проектов, девелоперы будут вынуждены снижать цены из-за высокой конкуренции. Такие места есть и в Московской области, и в Новой Москве.

Что касается вторичного рынка, на нем цены устанавливаются за счет взаимодействия продавца и покупателя, на балансе спроса и предложения. Думаю, что 2020 год будет достаточно спокойным, хотя не исключен небольшой рост цен, так как период, когда покупательский спрос отстал от пожеланий продавцов, и покупательская активность снизилась, пришелся на вторую половину прошлого года, а рынок развивается волнообразно.

Активность рынка будет подогревать дешевеющая ипотека, продавцы начнут более адекватно воспринимать уровень покупательского спроса.

— Сколько на вторичном рынке проходит сделок по ипотеке?

— По данным нашего агентства, по ипотеке проходит 40–50% сделок на вторичном рынке. На рынке загородной недвижимости ипотечных сделок меньше — 10–15%. Этот рынок банки начали осваивать позже, требования к недвижимости более высокие — это тоже сдерживает рост количества заемщиков и ипотечных сделок.

— Какая недвижимость пользуется большим спросом в Московской области?

— Реальный спрос покупателей — в основном классические стандартные варианты: «однушки» площадью 40–45 кв. м, двухкомнатные квартиры по 60–70 кв. м, трехкомнатные — 80–90 кв. м. На загородном рынке покупателей интересуют дома в диапазоне 6,5–9 млн рублей.

Студии в ближайших к Москве городах продаются и по 150 тыс. руб. за 1 кв. м, но это не слишком распространенный в Подмосковье товар. Такое жилье — «спальный» формат: приехал, переночевал, поехал на работу.

— Как вы отдыхаете, чем вы любите заниматься в свободное время?

— Свободное время провожу с семьей, детьми. Вечера у нас заняты, как правило, какими-то домашними делами, играми, конструкторами. В выходные мы ездим в музеи, смотрим детские спектакли, гуляем. Люблю читать — в последнее время это в основном литература по бизнесу, продажам. Нахожу интересные для себя материалы, слушаю в аудиоформате. На работу хожу пешком — это для меня элемент фитнеса. В это время слушаю книги и интересные интервью участников рынка недвижимости. Если книга мне нравится, читаю потом бумажную версию, делаю пометки.

Фото: из личного архива, Игорь Порхомовский, фотобанк.

Источник: cian.ru

Вы можете оставить комментарий, или ссылку на Ваш сайт.

Оставить комментарий

Вы должны быть авторизованы, чтобы разместить комментарий.